楼市成交:预计13年全国商品房销售面积增速约10%。一季度成交较旺,二季度则略低于预期,信贷在年初较为宽松,进入4月份首套房贷利率优惠折扣收紧,一季度需求略有透支也影响二季度的成交。限购城市成交增速快于非限购城市。9月成交的环比改善值得期待。房价:整体温和上涨,一季度的涨幅高于二季度,这与库存在一季度较低二季度高企有关。
一线和二线重点城市涨幅较快,主要因去年同期部分开发商以价换量使得基数较低。未来需要关注货币政策对于房价的影响。土地市场:延续去年四季度的火爆,一二线城市地王频出,部分城市土地出让金已经高于去年全年。政策:从行政调控转向机制改革,从短期控制走向长效建设。
公司:毛利拐点、集中度提升
毛利率低点已现,未来将企稳:上半年结算项目大多在去年年初销售均价较低,同时土地成本较高,目前毛利率已是低点,均价上升后将带动毛利率企稳。销售增速进一步分化,龙头企业规模优势尽显:龙头房企的销售增速超越行业平均,全国和城市市场占有率都进一步提升。拿地稳健布局发达城市,新开工力度普遍加大:上半年规模房企拿地集中在一二线城市,注重市场规模和需求支撑,辅以市占率的提高进一步做大规模。在政策平稳的预期下,新开工力度普遍加大。资金成本下移,杠杆率上升:社会整体资金成本较去年下降,特别是信托成本下降显著,融资渠道渐趋多元化,板块短期资金压力较小。不过在一二线城市布局,开支相对较大,在资金成本下降时,房企净负债率整体上升,板块杠杆进一步放大。
估值逻辑的再演绎
行业估值与基本面的博弈:我们维持中期策略判断,板块估值与行业增速正相关,与投资波动性负相关。在中性的假设下,13年行业增速可以维持在10%左右,好于12年的1.8%,并且投资波动性确实随着行业政策长效化后开发商预期稳定而在减小。寻找拥有超额收益的品种:行业增速趋势放缓的情况下,板块整体估值的提升空间有限。我们认为,两种类型的房企将会持续获得超额收益,一类是解决土地稀缺性的房企,比如华夏幸福,再有是基于高周转、高杠杆下的企业规模快速增长,比如阳光城与泰禾集团。
风险提示
下半年房地产销售增速低于预期;资金面趋紧使得公司财务承压。
